Financement immobilier : acheter un bien immobilier neuf
Acheter un bien immobilier neuf - Vente en l’Etat Futur d’Achèvement :
Le contrat préliminaire
La signature de l'acte authentique de vente
Les frais d'acquisition
Achat de terrain et construction d’une maison individuelle
Acheter un bien immobilier neuf :
la vente en l'état futur d'achèvement
L'achat d'un bien immobilier neuf s'effectue à partir de la signature d'un contrat préliminaire de réservation.
Le contrat préliminaire :
C'est le contrat par lequel un vendeur d'immeuble à construire s'engage à réserver par préférence un bien immobilier (logement dans un immeuble collectif ou maison dans un ensemble groupé) sur plan à un réservataire moyennant le versement par ce dernier d'un dépôt de garantie; ce dépôt de garantie ne peut excéder 5 % du montant du prix si le délai de réalisation de la vente définitive n'excède pas un an et 2% si le délai de réalisation de la vente n'excède pas deux ans; il est bloqué sur un compte spécial et ne sera encaissé par le vendeur d'immeuble à construire qu'au moment de la signature de l'acte authentique de vente.
Ce contrat doit comporter de façon obligatoire :
- Un plan de vente du bien où figure la surface approximative du bien vendu,
- Un plan de situation de l'immeuble avec la consistance de l'opération (nombre de logements…),
- Un descriptif technique qui mentionne les matériaux qui seront utilisés pour la construction,
- Le prix de vente,
- Le mode de financement du bien par le client,
- La date approximative de signature de l'acte authentique de vente,
- La date de livraison du bien,
- La transcription de l'article R261.31 du Code de la Construction et de l'Habitation qui décline les cas de restitution de dépôt de garantie au client
Ce contrat de réservation peut être signé alors même que le promoteur n'a pas encore obtenu de permis de construire ; si le permis n'est pas obtenu ou qu'il fait l'objet d'un recours, par exemple, le promoteur est en droit d'abandonner le projet et restitue au client le dépôt de garantie versé sans qu'il y ait alors lieu à versement de dommages et intérêts.
Le contrat sera adressé par LRAR au client qui disposera à compter de sa réception d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel il pourra, s'il souhaite ne pas donner suite , récupérer le dépôt de garantie versé.
Lorsque le promoteur a obtenu toutes les autorisations administratives nécessaires, qu'il a établi avec le notaire de l'opération le dossier complet permettant de régulariser les actes et que le client a obtenu son financement, la signature de l'acte authentique de vente peut avoir lieu.
La signature de l'acte authentique de vente :
tout comme pour l'achat d'un bien immobilier ancien, la signature de l'acte authentique de vente a lieu chez un notaire .En principe, c'est le notaire qui a constitué le dossier général de l'opération qui passe les actes authentiques; rien n'empêche toutefois à un acquéreur de se faire assister de son propre notaire .
Au moment de la signature de l'acte authentique- qui peut avoir lieu alors même que les travaux de construction n'ont pas démarré - le promoteur devra avoir mis en place une garantie financière d'achèvement de l'opération (en général délivrée par un établissement financier) et une assurance dommage-ouvrage garantissant à l'acquéreur les vices de construction qui pourraient naître dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l'ouvrage.
Le contrat de vente en l'état futur relate le prêt immobilier obtenu par le client et les fonds correspondant au prix du bien seront appelés au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Les ventes de biens immobiliers neufs sont soumises à la TVA au taux de 19.6% et la première revente de ces biens à un particulier dans les cinq ans suivant l'achèvement de l'immeuble est également soumise au régime de la TVA.
Les frais d'acquisition :
Pour l'achat d'un bien immobilier neuf, on évalue les frais d'acquisition à 3% du prix de vente
SIMULATEUR DE CALCUL DES FRAIS D’ACQUISITION D’UN BIEN NEUF :
Montant des frais = Prix d’acquisition x 3 %
Achat de terrain et construction d’une maison individuelle :
L’achat d’un terrain à bâtir par un particulier n’est désormais plus soumis au régime de la TVA, mais à des frais d’acquisition de 4,8 % . En ce qui concerne la construction, plusieurs options sont possibles : l’acquéreur peut soit avoir recours à un constructeur qui lui fournira un contrat de construction, soit faire construire sous forme d’un marché de travaux .
Le contrat de construction (Loi du 19/12/1990) :
Le constructeur de maisons individuelles doit établir un contrat de construction avec ou sans fourniture de plans (selon qu’il établisse lui-même les plans ou qu’il les fasse réaliser par un architecte) . A réception de ce contrat, l’acquéreur dispose d’un délai de 7 jours pour se rétracter sans frais .Ce document, réglementé sur le fonds et sur la forme par la Loi du 19 Décembre 1990, doit comporter :
- Les plans complets de la maison (fournis directement ou indirectement)
- Une notice d’information
- Une notice descriptive indiquant les caractéristiques techniques de la construction ainsi que les travaux d’équipement intérieur et extérieur
- Une notice estimative mentionnant les modalités de fixation et de révision du prix ainsi que le calendrier de versement des fonds : si le contrat prévoit un dépôt de garantie, celui-ci ne peut excéder 3 % du prix de la construction . Par contre, ce dépôt n’est pas obligatoire si le contrat prévoit des versements avant le début des travaux (maximum 10 %)
- Garantie de remboursement : délivrée par un organisme financier, elle assure à l‘acquéreur le remboursement des sommes versées en cas de rupture du contrat pour non achèvement de la construction
- Garantie d’achèvement et de livraison à prix et délais convenus : également délivrée par un organisme financier ou une compagnie d’assurances
- Assurance Dommages Ouvrage : obligatoire, elle peut également être souscrite directement par l’acquéreur.
Les marchés de travaux :
Si une même entreprise de construction réalise à la fois le gros œuvre, la mise hors d’eau (toiture) et la mise hors d’air (portes et fenêtres), elle a l’obligation de fournir un contrat de construction dans le cadre réglementé énoncé ci-dessus . De même, si les plans sont établis par un architecte et que c’est ce même architecte qui sélectionne les différents intervenants sur la construction, il est considéré comme un constructeur au sens de la loi de 1990, avec obligation de fournir un contrat de construction aux normes ci-dessus.
Pour rentrer dans le cadre d’un véritable marché de travaux, il faut donc d’une part que l’architecte qui fournit les plans n’intervienne ni de près, ni de loin dans la construction, et que d’autre part ce ne soit pas la même entreprise qui réalise la maison au delà du hors d’air. L’assurance Dommages Ouvrage demeure obligatoire, mais l’acquéreur ne bénéficie pas de la protection et des garanties imposées dans le cadre du contrat de construction Loi 1990.
NOTRE CONSEIL : Même si le coût total est parfois un peu plus élevé, vous serez mieux protégé en confiant votre projet de construction à un professionnel pouvant vous offrir les garanties légales d’un véritable contrat de construction. La sécurité a un prix...
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