Le meilleur taux immobilier
FAQ du prêt immobilier
1.
Pour un meilleur taux de pret immobilier fixe
ou à taux révisable ?
2.
à quoi correspondent les pénalités de remboursement
anticipé ?
3.
quels sont les risques réèllement couverts par
une assurance chômage ?
4.
comment se décomposent capital et intérèts
dans une mensualité ?
5.
quelle durée faut il choisir ?
6.
comment les banques déterminent elles le montant maximum
que je peux emprunter ?
7.
le ratio théorique maximum de 30% pour le rapport charges
ressources
peut il être dépassé
en pratique ?
8.
toutes les banques sont elles prêtes à me prêter
la même somme ?
9.
les pensions alimentaires sont elles considérées
comme un revenu ?
10. comment calculer
le coût réel de l'assurance ?
11.
que me coute réèllement un crédit relais
?
12.
quels sont les éléments auxquels il faut être
attentif ?
dans une offre de prêt
en plus du taux ?
13.
comment puis je estimer la charge maximale de remboursement
que je peux supporter ?
14. quelles sont
les garanties les moins chères ?
15. qu'appelle
t on les intérèts intercalaires ?
1.
Pour un meilleur taux
de pret immobilier fixe ou à taux révisable
?
L'arbitrage
entre un taux fixe ou un taux révisable dépend
du degré de "risque" que l'on est prêt à
prendre . Les principaux éléments à prendre
en compte sont :
- le différentiel existant au départ entre ces
deux taux : plus il est important, plus le choix d'un taux révisable
permettra d'engranger un bénéfice immédiat
qui compensera une éventuelle hausse du taux
- l'existence d'un plafond à la hausse du taux immobilier
révisable : outre l'aspect sécurité, faites
estimer la mensualité maximale potentielle calculée
avec ce taux plafond : si elle s'avère à peine
plus élevée que la mensualité calculée
au taux fixe qui vous est proposé, pas d'hésitation,
optez pour le taux révisable
- S'il n'y a pas de taux plafond, vous ne saurez réellement
qu'en bout de course si votre choix a été judicieux
ou non...
2.
à
quoi correspondent les pénalités de remboursement
anticipé ?
En théorie, les pénalités de remboursement
anticipé permettent à l'établissement prêteur
de partiellement se dédommager au cas où un contrat
de prêt n'irait pas jusqu'au terme prévu
à l'origine . Dans la réalité, ces pénalités
ont également un caractère dissuasif, en freinant
la tentation qu'aurait un emprunteur d'aller solliciter un rachat
de prêt auprès d'un établissement concurrent.
3.
quels sont les risques réèllement couverts par
une assurance chômage ?
Chaque contrat d'assurance chômage a des spécificités
différentes, notamment en ce qui concerne le délai
de carence avant la prise en charge, le pourcentage de la mensualité
effectivement remboursé et le nombre de mensualités
prises en charge . Il convient donc de bien prendre connaissance
des conditions générales de chaque contrat . Un
point commun néanmoins : cette assurance se calque sur
les prestations Assedic, c'est à dire qu'elle ne sera
effective que pour autant que votre cessation d'activité
vous ouvrira droit au chômage.
4.
comment se décomposent capital et intérèts
dans une mensualité ?
Dans une mensualité constante, vous payez une partie
d'intérêts et une partie de capital . La première
mensualité est composée d'une partie d'intérêt
calculée au meilleur taux du prêt sur le
capital emprunté, le reste étant du capital .
Puis, dans la deuxième mensualité, les intérêts
sont cette fois calculés sur le capital restant dû,
c'est à dire le capital d'origine moins la partie de
capital déjà remboursée dans la première
mensualité, et ainsi de suite . Au total, à mensualités
égales, vous commencerez par payer beaucoup d'intérêts
et peu de capital, puis la tendance s'inversera peu à
peu, la partie intérêt s'amenuisant pour tendre
vers 0 .
5.
quelle durée faut il choisir ?
Si votre souci est d'emprunter au moindre coût, vous avez
tout intérêt à opter pour la durée
de remboursement la plus courte possible que vous permette votre
capacité d'endettement . Si vous préférez
limiter vos mensualités, quitte à payer un coût
global plus élevé, rallongez alors la durée.
6.
comment les banques déterminent elles le montant maximum
que je peux emprunter ?
La banque considère que vous pouvez vous endetter approximativement
à hauteur de 30 % de votre revenu mensuel net . Si vous
n'avez aucun crédit en cours, vous pourrez donc prétendre
à un prêt d'un montant correspondant à cette
mensualité de 30 % de vos revenus ( pour une même
mensualité, le montant accordé sera d'autant plus
important que la durée retenue est longue ) . Par contre,
si vous avez des prêts en cours, vous ne pourrez emprunter
qu'à concurrence d'un endettement total de 30 % ( tous
prêts anciens et nouveaux ) confondus.
7.
le ratio théorique maximum de 30% pour le rapport charges
ressources
 peut
il être dépassé en pratique ?
Le ratio de 30 % d'endettement est un indicateur, qui peut être
modulé en fonction de deux principaux éléments
: le niveau des revenus mensuels ( s'il est très élevé,
le ratio pourra être dépassé ), et le nombre
de personnes à charge ( le résiduel restant après
le paiement de la mensualité devra être d'autant
plus important que le nombre de personnes à charge est
élevé ) . Dans tous les cas, les établissements
prêteurs ne dépassent que très rarement
et dans des cas exceptionnels un ratio de 40 % d'endettement.
8.
toutes les banques sont elles prêtes à me prêter
la même somme ?
Tous les établissements prêteurs ont, à
peu de choses près, la même démarche pour
l'octroi d'un crédit . A durée égale et
taux équivalent, les banques vous prêteront donc
sensiblement le même montant .
9.
les pensions alimentaires sont elles considérées
comme un revenu ?
Les pensions alimentaires ne sont pas officiellement retenues
comme étant un revenu . Néanmoins, si cette pension
présente un caractère durable ( prouvé
par un acte notarié ), elle pourra néanmoins être
retenue pour tout ou partie comme étant un revenu complémentaire
.
10.
comment calculer le coût réel de l'assurance
?
Le coût d'une assurance peut être établi
de deux manières : en pourcentage par rapport au capital
emprunté ( la cotisation mensuelle est donc fixe du début
à la fin du crédit ), ou en pourcentage par rapport
au capital restant dû ( la cotisation est dégressive
de mois en mois ) . C'est ce mode de calcul qui est souvent
à l'origine des différentiels de taux constatés
entre plusieurs établissements . Vérifiez bien
la base de calcul du taux de l'assurance avant d'en calculer
le coût réel .
11.
que me coute réèllement un crédit relais
?
Un crédit relais vous coûte tous les
mois des intérêts calculés au meilleur
taux du prêt en fonction de la somme avancée
. Vous serez redevables de cette mensualité d'intérêts
tous les mois jusqu'à la vente de votre bien précédent
et le remboursement complet du crédit relais . Plus la
durée sera longue, plus le coût sera donc élevé
.
12.
quels sont les éléments auxquels il faut être
attentif
dans
une offre de prêt en plus du taux ?
L'offre de prêt doit exprimer clairement non seulement
le taux du prêt, mais aussi sa durée, le coût
des assurances, les frais de dossier et les garanties requises
par la banque ( le tout constituant le taux effectif global
de votre prêt, qui doit être explicitement mentionné
) . Veillez également à ce que les modalités
de remboursement anticipé soient bien définies
( notamment l'existence ou non de pénalités, et
dans quels cas ) .
13.
comment puis je estimer la charge maximale de remboursement
que je peux supporter ?
Prenez approximativement 30 % de votre revenu mensuel net .
Otez les charges éventuelles de prêts en cours
. La somme restante sera votre capacité mensuelle de
remboursement pour votre nouvelle opération .
14.
quelles sont les garanties les moins chères ?
Le privilège de prêteurs de deniers, qui est l'inscription
hypothécaire requise pour un achat dans l'ancien, est
traditionnellement moins coûteux à l'origine que
la caution d'un organisme spécialisé . Par contre,
ces coûts s'équilibrent si on tient compte du remboursement
partiel effectué par l'organisme de caution au terme
du crédit, et de l'absence de frais de main levée
d'hypothèque si le bien est amené à être
revendu avant les deux ans qui suivent la fin du crédit
. Dans le cas d'une construction, le coût de l'hypothèque,
à peu près équivalent à l'origine
à celui de l'organisme de caution, s'avère au
bout du compte plus élevé compte tenu des mêmes
éléments que ci-dessus .
15.
qu'appelle t on les intérèts intercalaires ?
Quand la banque est amenée à décaisser
le prêt en plusieurs tranches successives, notamment dans
des cas de constructions, le remboursement effectif du prêt
n'interviendra qu'après que la dernière tranche
ait été mise à disposition . Avant cette
date, l'emprunteur sera redevable tous les mois des intérêts
calculés pro rata temporis au taux du prêt, en
fonction des sommes successivement décaissées
: c'est ce que l'on appelle les intérêts intercalaires
.
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