Déclaration d'achévement des travaux (D.A.T)

A l’acceptation du permis de construire, le dossier remis au demandeur comporte un document appelé D.A.T. qui doit être renvoyé à la mairie de la commune considérée dans les trente jours suivant la réelle fin des travaux.

Ce document est également souvent demandé par les établissements prêteurs pour terminer le dernier déblocage des prets immobiliers, ce qui permet de s’assurer du bon déroulement du dossier.

Définitions des taux

Le taux d'intérêt proposé détermine le taux de rémunération de l'argent qui est prêtée. D'une manière générale, il se détermine par rapport à l'apport du client, et à la durée du remboursement.

En principe, chaque établissement utilise le même langage "technique", de façon à ce que le consommateur puisse s'y retrouver. Car en fait il existe plusieurs types de taux pour les prets immobiliers:

• le taux proportionnel : c'est le taux utilisé habituellement
• le taux actuariel annuel
• le taux équivalent mensuel
• le taux effectif global
• le taux d'usure

Delais

Les délais correspondent à la mise en place du financement entre le compromis de vente et l’acte de vente lui-même. Il est évident qu’ils ne seront pas les mêmes entre une simple acquisition d’une maison existante et la construction d’un pavillon.

Pour une acquisition, en général, entre ces deux dates, s’écoule un délai moyen d’un mois et demi.

Trois dates sont en principe fixées dès le départ de la réservation :

• 10 jours pour qu’une demande de prêt soit déposée.
• 30 jours pour que les conditions suspensives soient levées
• 3 mois pour que la vente se réalise par acte authentique.

Considérant qu’une étude financement a en principe été déjà réalisée en amont de la réservation, l’emprunteur peut déposer sa demande de crédit sous quelques jours. Une semaine pour qu’une offre puisse lui être proposée par la banque. 10/15 jours de réflexion et comparatif. Une dizaine de jours pour que le Notaire soit en mesure de proposer un rendez-vous = 1 mois et demi.

La méthode devrait être globalement la même pour une construction, mais il est bien évident que les délais sont plus longs pour plusieurs raisons : trouver un terrain ne veut pas dire que le type de pavillon est déjà bien arrêté ; il faut quand même du temps pour que les plans soient réalisés. Il faut aussi compter sur les délais des mairies pour les acceptations des permis de construire. Un délai de trois mois en moyenne est à prévoir.

Différé d'amortissement

L'amortissement étant donc le remboursement réel du capital à un rythme convenu au départ, il peut être proposé de différer ce départ de remboursement.

Cette formule a été proposée par les pouvoirs publics dans le cadre du remboursement du prêt à taux 0%, Ministère du logement. Les durées de différés sont définies trimestriellement, et permettent en fonction des ressources de l'emprunteur, de commencer le réel remboursement de son prêt qu'après 15 ans par exemple, ce qui permet de ne pas cumuler ses mensualités avec celles du prêt principal.

Dispositif "Besson"

Avantage fiscal remplaçant le système PERISSOL depuis le 01/01/1999, s'adressant aux investisseurs locatifs dans le neuf ou l'ancien.

Avantageux : le taux d'amortissement est de 8% pendant 5 ans et de 2,5% pendant 10 ans avec un plafond annuel de 10.672 €.

Des conditions de plafonds de revenus des locataires et de prix au mètre carré à ne pas dépasser par contre, alourdissent le fonctionnement.

Le logement doit être loué pendant 9 ans à des locataires dont les revenus nets mensuels ne doivent pas dépasser le plafond HLM majoré de 40 %, soit pour un couple avec 2 enfants : 3.781 € dans les communes de plus de 100.000 habitants, le loyer ne pouvant dépasser 7.62 € du M2.

Dispositif de sécurisation

La sécurisation des prêts P.A.S. et Prêts 0%, Ministère du logement, garantis par le fonds de garantie de l’accession sociale, est le droit pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, en situation de chômage, de bénéficier d’un abaissement temporaire des échéances des prêts concernés, accompagné du remboursement ultérieur et sans intérêt de la partie ainsi réduite. Le délai de carence est de un an à partir de la date de signature du contrat de prêt.

Divorces et credits

Séparation ou divorce, les signataires d'un contrat de prêt sont, malgré tout, responsables solidairement et conjointement du remboursement de leur crédit. Le fait de quitter le logement n'entraîne certainement pas le non-paiement des mensualités. Le prêteur se retournera contre les deux emprunteurs.

Deux cas : Soit il faut vendre le logement et simplement rembourser par anticipation le capital restant dû, soit l'un des conjoints peut se permettre de racheter la part de l'autre : il s'agit d'un rachat de soulte qui permettra de mettre fin à la communauté.

Dans ce cas, il doit reprendre à sa charge les mensualités des prêts existants et éventuellement refaire un crédit pour compenser la part de l'autre. Le prêteur " initial " jugera de la faisabilité du projet et acceptera ou pas la désolidarisation d'un des deux conjoints.

Suite à un divorce, et pour prétendre à un pret immobilier ou à un nouveau prêt, le prêteur s'assurera que le partage de la communauté a bien été réalisé, de la prise en charge des enfants et des pensions alimentaires.

En cas de séparation de biens, un des conjoints peut tout à fait emprunter seul.

Duree des prets

Pas de règle sur les prêts libres : généralement de 5 ans à 20 ans, voire 25, et maintenant jusqu'à 30 ans dans certains organismes financiers.

Pour les prêts réglementés, PC et PAS : de 10 ans (minimum) à 25 ans pour les acquisitions ou constructions et de 5 à 15 ans pour les travaux.

Plus la durée sera longue, plus le taux sera élevé, ainsi bien sûr que le coût total.